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中新經緯>>

“分鐘城”之地鐵房研究北京篇:150分鐘實現全站點覆蓋

2021-10-26 17:04:48 中新經緯

  中新經緯10月26日電 地鐵,作為城市交通的重要組成部分之一,也是重要的配套所需,人們在擇居時,往往會把是否靠近地鐵站點作為重要的參考因素。我們以北京為研究樣本,不完全統計分析了22條線路,329個地鐵站點及2650個社區(距離地鐵直線距離1公里內的住宅,以下統稱“地鐵房”,其他為”非地鐵房“),試圖去詮釋地鐵的魅力所在。

  根據貝殼研究院“分鐘城”項目所做調研顯示,約79.7%的受調人群認為交通是其選擇小區時最關注的因素。所謂“分鐘城”,即以家為中心,在適合城市的步行時長范圍內,滿足人們日常生活一切之需,例如家庭、商店、娛樂、教育和醫療等!胺昼姵恰笔冀K強調人們對于城市美好居住生活的可獲得感,研究“人”的生活狀態及由此引起的生活圈互動需求,努力完善需求滿足。

  全站點覆蓋時長為150分鐘

  截至2021年8月,北京地鐵共有24條運營線路(包括19條地鐵線路、1條中低速磁浮交通線路、2條現代有軌電車線路和2條機場軌道),組成覆蓋北京市12個市轄區和河北省廊坊市廣陽區、擁有428座運營車站、總長727公里運營線路的軌道交通系統。

  我們以熱門通勤站點西直門、西二旗,以及“地鐵最后一站”潞城、石廠及昌平西山口等為出發點,其他地鐵站點為終點,計算每隔15分鐘的站點覆蓋率(通勤時長內可達站點與總站點數量的百分比)。

  研究發現,除了望京、昌平西山口,其他站點的150分鐘站點覆蓋率已達到100%,也就是說,兩個半小時內可以達到北京所有站點(標注:計算不包括換乘時長)。

  以國貿站點為例,我們測算了每隔10分鐘的站點覆蓋情況,可見,40分鐘內,即可覆蓋過半的地鐵站點,120分鐘即可覆蓋全部站點。

圖:國貿地鐵站120分鐘出行覆蓋率
圖:國貿地鐵站120分鐘出行覆蓋率

  地鐵房溢價約26.7%

  地鐵作為城市的動脈之一,除了通勤作用,也對沿線住宅產生溢價效應。為了驗證地鐵對房價的影響,我們統計了北京、上海、深圳等21個擁有地鐵的城市,提取半年內的成交價格,將地鐵房和非地鐵房進行成對計算t檢驗,結果顯示,一線城市地鐵房的價格明顯更高,差異顯著。

  其中,根據貝殼研究院整理數據發現,北京地鐵房成交價格指數比非地鐵房高出26.7%。以五環為分界線,價格區分明顯,中心城區憑借著地理優勢和豐富的資源,價格明顯高于周邊。主城區中,北部站點價格指數(對成交均價進行歸一化處理,使取值在0-100之間)普遍高于南部,西部普遍高于東部。

圖:北京地鐵站點房屋價格指數分布情況 (標注:不完全統計)
圖:北京地鐵站點房屋價格指數分布情況 (標注:不完全統計)

  若是按線路來分,成交均價TOP3分別是2號線、4號線和西郊線。

  2號線和4號線均價高的地方主要集中在核心區。宣武門、前門、靈境胡同及西四等這幾個站點均價高,主要是因為地理位置優越,資源豐富,以及有四合院等多重因素影響所致。而西郊線主要是因為地鐵沿線多山,環境好,質量佳,吸引了很多高圈層文化的人置業,尤其是巴溝的萬柳商圈。

  地鐵房可以聚成3大類

  消費者除了關注地鐵通勤情況外,周邊配套、樓盤品質、環境宜居度等等也是主要的考量因素。

  我們就從社區服務完善性、居住舒適性及環境宜居性三點出發,根據優先級,對地鐵房進行了系統聚類分析,分成了三種:服務完善、居住舒適及環境宜居型,如圖所示。

圖:站點聚類分析結果
圖:站點聚類分析結果

  測算發現,北京中心城區的地鐵房配套豐富,吃喝玩樂一應俱全,偏向“服務完善”型;城區周邊社區多為新型社區,樓齡新,戶型設計年輕化,居住舒適性較高,偏向“居住舒適”型。而其地鐵房,原生態景觀居多,空氣也更優質,環境宜居指數較高。(標注:社區服務完善性衡量指標為社區1公里范圍內餐飲店酒店、購物場所、生活服務設施、休閑娛樂設施、教育培訓機構、麗人、醫療機構、運動健身場所等數量分布情況;居住舒適性衡量指標為社區綠化率、車位配比率、容積率、樓齡等因素;環境宜居性衡量指標為社區周邊公園數量)

  通過以上分析,可以發現,目前北京地鐵實現全站點通勤的時長約為150分鐘。而隨著北京地鐵的大規模建設,預計到2025年,北京軌道交通運營里程預計達到1600公里,全站點通勤時長會進一步縮短,通勤效率也會進一步提升。地鐵對沿線住宅具有較明顯的溢價效應,以北京為例,地鐵房比非地鐵房房價高出26.7%,隨著地鐵站點的不斷開通,溢價影響的范圍也會相應擴大。分線路來看,北京地鐵2號線的地鐵房均價最高,而從區域分布來看,地鐵房的價格分布特點與北京市住宅的整體分布特點相符。我們同時對北京地鐵沿線住宅進行了聚類分析,發現,主城區基礎服務設施相對完善,四環內地鐵房居住舒適度較高,而郊區基礎服務設施仍有待完善。(中新經緯APP)

(編輯:付健青)
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